RD Glossary - Home Square

RD Glossary

Acte authentique

(Loi n° 2000-230 du 13 mars 2000 art. 1 et art. 2 Journal Officiel du 14 mars 2000).

L'acte authentique est l'acte reçu, avec les solennités requises, par un officier public (notaire, huissier,...) ayant compétence pour instrumenter dans le lieu où il a été rédigé. En sa qualité d'officier public, il confère, par sa signature, l'authenticité à l'acte qu'il reçoit et s'engage sur son contenu et sa date. Il est en mesure d'éclairer les parties sur la portée de leurs engagements, les conséquences de l'acte, et de leur donner toutes explications utiles.

Assemblée générale des copropriétaires

(Loi du 10/7/1965 : Art. 17 ; Décret du 17/3/1967).

L’assemblée générale des copropriétaires a lieu, au minimum, une fois par an (plus souvent si des décisions importantes et/ou urgentes doivent être prises). Lors de cette réunion, l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés par pouvoir délibère sur les questions inscrites à l'ordre du jour et uniquement sur elles. Ces questions traitent de l’ensemble des aspects de la vie de la copropriété. Puis, pour chacune d’entre elles, un vote est réalisé (chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes). Les décisions sont prises selon des majorités différentes en fonction de leur importance. A l’issue de cette assemblée, le syndic rédige un compte-rendu diffusé à l’ensemble des copropriétaires.

Avant-contrat

Un avant-contrat (promesse unilatérale de vente ou compromis) fixe les conditions de la vente.

Si l'avant-contrat est établi sous seing privé, vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat ou de sa remise par tout moyen offrant des garanties équivalentes (pli d'huissier...).

Votre rétractation doit se faire selon les mêmes modalités (lettre recommandée avec accusé de réception, pli d'huissier).

Si votre engagement s'est fait par acte notarié, vous bénéficiez d'un délai de réflexion de 7 jours à compter de la notification ou de la remise en main propre dudit acte.

L'avant-contrat doit préciser :

l'état civil intégral et exact du vendeur et de l'acheteur,
l'adresse du bien et sa superficie,
la description exacte et précise du logement et de ses dépendances,
l'origine de la propriété: date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, étude du notaire qui a authentifié l'acte,
les hypothèques, charges et servitudes pesant sur le logement.
le prix du logement et ses modalités de paiement,
Les différentes conditions suspensives liées à la réalisation finale (ces conditions doivent alors être levées)
la mention indiquant si le prix est payé directement ou non, même en partie, avec un ou plusieurs prêts,
la date limite pour la signature du contrat de vente définitif.

Biens propres

Dans le régime de la communauté, ce sont d’une part tous les biens possédés par les époux avant le mariage et d’autre part, tous les biens reçus à titre gratuit pendant le mariage (donations, legs, successions).

Bon de visite

Document par lequel un acquéreur potentiel reconnaît avoir visité un bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence.

Budget prévisionnel

Le budget prévisionnel du syndicat de la copropriété est préparé par le syndic et voté par l'assemblée générale. Depuis le 1er janvier 2002, il doit obligatoirement contenir l’ensemble des frais courants de maintenance, de fonctionnement, d'administration courante et d'équipements communs.
Il doit être voté par l'assemblée générale dans les six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Il doit être voté avant le début de l'exercice qu'il concerne pour une année comptable et pas forcément pour une année civile.

Cadastre

En France, le cadastre n'a qu’une valeur fiscale, puisqu'il sert de base au calcul de l'impôt foncier. Il ne possède pas de valeur juridique, la propriété au sens du droit étant fixée par des plans d'arpentage et les bornages établis par les géomètres-experts. Cependant, faute de documents (graphiques notamment), il peut s'avérer être une présomption de preuve de la propriété. Lors d’une vente immobilière, les indications cadastrales sont obligatoires afin de vérifier l’authenticité du lot cédé.

Carnet d’entretien

Par Décret du 30 mai 2001, les syndics de copropriété doivent désormais établir et mettre à jour un carnet d'entretien pour chaque immeuble géré en copropriété.
Il est prévu que ce carnet comprenne, pour chaque immeuble :

l'identité et les coordonnées du syndic;
l'année de réalisation des "gros travaux,
l'échéancier du programme pluriannuel des travaux décidés par les AG des copropriétaires;
les références des contrats d'assurances avec la date d'échéance notamment en ce qui concerne :

- les contrats d'assurance dommages ouvrages en cours,
- les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs

Dans sa présentation, ce carnet devra retracer l'historique de l'immeuble et son évolution future de façon à devenir un véritable outil de gestion patrimonial.

Charges

Les charges de copropriété sont les dépenses incombant aux copropriétaires, elles découlent de l'existence de parties communes, d'éléments d'équipement et de services collectifs.
Tout copropriétaire y participe en fonction de sa quote-part de parties communes. Les charges sont en principe générales mais le règlement de copropriété peut prévoir des charges spéciales qui ne seront supportées que par certains copropriétaires.
Il existe 3 sortes de charges dont la répartition diffère selon leur nature :

Les charges d'entretien et de conservation
Les charges de service collectif et d'équipement commun
Les charges spéciales

La répartition se fera en fonction des tantièmes spéciaux par bâtiment. Les travaux d'entretien sont alors répartis entre les copropriétaires de l'immeuble concerné.
Pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes, l'assemblée générale vote chaque année, avant le début de l'exercice comptable qu'il concerne, un budget prévisionnel. Le syndic peut exiger des copropriétaires au 1er jour de chaque trimestre le quart du budget voté après leur avoir adressé par lettre simple un avis indiquant le montant de la provision exigible. Ces provisions seront régularisées à l'occasion de l'approbation des comptes annuels.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (travaux d'amélioration, de conservation, de transformation autres que ceux de maintenance...), les modalités de recouvrement sont déterminées par le vote en assemblée générale. Le syndic peut exiger des avances constituées par des provisions spéciales.

Charges d’exploitation

Ensemble des dépenses liées aux équipements collectifs (exemple : ascenseur, entretien des parties communes…) qui incombent à tous les propriétaires ou locataires d’un appartement situé dans un même immeuble.

Compromis de vente

Ce sont les conditions qui permettent à l'acquéreur d'un bien immobilier ayant signé un avant contrat de se dégager de ses obligations et récupérer le montant de son dépôt de garantie.
Les conditions suspensives sont au minimum de 3 : celles concernant le contenu du certificat d'urbanisme (insalubrité du logement, immeuble frappé de péril,…), celles concernant des servitudes éventuelles (la condition suspensive joue en cas de changement par rapport à ce qui est annoncé dans les déclarations du vendeur) et l'exercice éventuel par la ville de son droit de préemption éventuel. S'y ajoute en général une condition d'obtention d'un crédit.

Condition suspensive

Conseil syndical

Le Conseil syndical est un organe de liaison entre les copropriétaires et le Syndic. Sa mission est d’assister le Syndic et de contrôler sa gestion. Il a un rôle consultatif et n’a pas de pouvoir de décision. Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires et sont élus par l’Assemblée générale. Pour exercer sa mission, il peut prendre connaissance et copie auprès du Syndic de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété. Son institution est obligatoire sauf si la majorité des copropriétaires la refuse. Il règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété.

Copropriété

Situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun. Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée. Le régime de la copropriété est strictement encadré par la Loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, la loi du 13 décembre 2000 (Loi SRU) et son décret d'application du 27 mai 2004. Ces lois et décrets sont d'ordre public, c'est-à-dire que l'on ne peut y déroger par contrat.

COS

En France, le coefficient d'occupation des sols ou COS détermine la densité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie.
Selon le premier alinéa de l'article R 123-9 du Code de l'urbanisme : « Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol. »
Concept inspiré du zonage (urbanisme), il sert à déterminer le nombre de mètres carrés de surface hors-œuvre nette (SHON) susceptible d'être construits sur un terrain. Les règlements d'urbanisme et en particulier les plans locaux d'urbanisme (PLU) peuvent fixer la valeur du COS applicable sur un terrain donné. Exemple : lorsque le COS à un coefficient de 3 (à Paris, notamment) et qu’il est rapporté à un terrain de 100 m², la SHON maximale constructible est de 3 x 100 m² = 300 m².

Dépôt de garantie

Somme d'argent confiée en garantie d'exécution du contrat. Dans le cas d'une location elle est remise au bailleur ou son mandataire par le locataire, lors de son entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location à condition qu'il ait payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien. Dans le cas d'un avant contrat de vente (promesse ou compromis), le dépôt de garantie sert à assurer la signature du contrat définitif dans toute sa conformité à titre d'acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, mais l'usage fait que cette indemnité s'élève le plus souvent à 10 % du prix de vente du bien.

Diagnostics obligatoires

En plus de la garantie de superficie (Loi Carrez), obligatoire pour la vente d’un lot à usage d’habitation en copropriété, une ordonnance du 8 juin 2005 regroupe les états, constats et diagnostics dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique, que le vendeur doit fournir aux fins de l'annexer "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente". Il est applicable à partir du 1er novembre 2007 et doit comporter :

Le constat de risque d'exposition au plomb créé par la loi du 9 août 2004 relative à la santé publique en remplacement de l'état des risques d'accessibilité au plomb
L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment
Un état de l'installation intérieure de gaz
L'état des risques naturels et technologiques
Le diagnostic de performance énergétique

Les documents relatifs à l'exposition au plomb et à l'installation gaz ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

En copropriété, le document relatif à l'exposition au plomb porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents relatifs aux termites et à l'installation gaz portent exclusivement sur la partie privative du lot.

Droits de mutation

Montant à verser à l'administration fiscale par une personne qui reçoit un bien par donation, succession ou à titre onéreux. Ce droit d'enregistrement est perçu par le notaire pour le compte de l'administration fiscale lors de la mutation d'un bien immobilier, c'est-à-dire du changement de propriétaire de ce bien, soit à titre onéreux (vente notamment), soit à titre gratuit (donation ou succession).

Droits d’enregistrement

L'enregistrement est une formalité administrative qui constate l'existence d'un acte et lui donne une date certaine. Certains actes sont soumis obligatoirement à l'enregistrement en raison de la qualité de ceux qui les rédigent (notaires, huissiers,...), d'autres le sont en raison de l'opération juridique qu'ils constatent (marchands de bien...).Il est aussi possible de présenter volontairement à l'enregistrement des actes pour convenance personnelle : reconnaissance de dette, bail d'immeuble, ...

Garantie biennale

Cette garantie couvre les éléments "non incorporés" ; c’est à dire ceux qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le gros œuvre.
Exemple :

les revêtements de sols et de murs,
les portes et fenêtres,
la robinetterie,
les chaudières,
les revêtements de terrasse...

Etant donné la courte durée de cette garantie, il est conseillé d'assigner le constructeur devant le juge des référés afin d'interrompre le cours de cette garantie par la prononciation d'une ordonnance (désignant un expert par exemple).

Garantie décennale

Cette garantie obligatoire couvre tous les vices de construction compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 années. Cette garantie couvre également tous les dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipements indissociables du bâtiment. Le point de départ de la garantie décennale est la réception du bien par le maître de l'ouvrage. A noter que les travaux de construction réalisés par un particulier relèvent également de la garantie décennale, même si la vente intervient après la fin des travaux de construction.

En matière de rénovation d'immeuble, la garantie décennale couvre :

le ravalement des façades,
l'assainissement des parties humides,
le piquetage et le rebouchage des fissures,
la pose d'une dalle,
la réfection des murs, toiture, cloisons,
le percement de trémies,
la cage et la pose d'ascenseur,
la création de salle de bain.

Géomètre expert

Technicien exerçant une profession libérale réglementée (loi du 7 mai 1946) et inscrit à l’Ordre des géomètres experts qui, en son propre nom et sous sa seule responsabilité, réalise et étudie des travaux topographiques, fixe les limites des biens fonciers, dresse les plans et les documents attachés à la propriété foncière.

Gros œuvre

Ensemble des éléments constituant la structure lourde d’un bâtiment : fondations, murs, planchers.

Hypothèque

L’hypothèque permet à la banque de se couvrir dans le cas où l’emprunteur ne serait plus en mesure de rembourser son prêt. L’hypothèque donne le droit à la banque de rembourser sa créance sur la vente du bien.
Le rang de l’hypothèque donne la préférence de remboursement aux créanciers. L’établissement prêteur prend la priorité la plus importante.
Coûts :

Taxe de publicité foncière, environ 0,6 % du montant de l’emprunt.
Frais d’hypothèque, environ 2 % du montant de l’emprunt.
Frais de main levée, environ 0,7 % du montant de l’emprunt (Si le bien est vendu avant les 2 ans qui suivent la fin normale du remboursement de l’emprunt).

Impôt foncier

L'impôt foncier (ou taxe foncière) est un impôt annuel concernant les terrains bâtis ou non bâtis perçu pour le compte des collectivités territoriales (communes, groupements de communes, départements, régions).
Son assiette est établie en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, ou déclarée par le propriétaire qui en estime lui-même la valeur. Le taux de l'impôt foncier peut varier selon la nature du bien taxé (logement social, activités productrices d'emplois,...) et est voté par les collectivités locales.
Il est dû par le propriétaire au 1er janvier de l'année fiscale de tout bien immeuble (terrain ou construction).
Des taxes additionnelles peuvent compléter l'impôt foncier afin de financer le fonctionnement d'équipements intercommunaux (ex. taxe sur les ordures ménagères).

<< Début < Précédente 1 2 3 Suivante > Fin >>